Como vender uma casa e ainda pagar a hipoteca? Análise abrangente de procedimentos operacionais e precauções
À medida que aumenta a volatilidade no mercado imobiliário, muitos proprietários que estão pagando suas hipotecas estão começando a considerar a venda. Mas “como vender uma casa sem pagar a hipoteca” tornou-se um problema que preocupa muitas pessoas. Este artigo combina os principais dados de tópicos imobiliários de toda a Internet nos últimos 10 dias para fornecer uma análise estruturada do processo de operação e anexa os dados de mercado mais recentes para referência.
1. Dados sobre temas importantes no setor imobiliário nos últimos 10 dias
| Classificação | tópicos quentes | Volume de pesquisa (10.000) | Relevância |
|---|---|---|---|
| 1 | Corte nas taxas de juros hipotecários | 285 | 89% |
| 2 | A onda de reembolsos antecipados de empréstimos | 176 | 92% |
| 3 | Processo de rehipoteca | 142 | 85% |
| 4 | Nova política de transferência com depósito | 118 | 95% |
| 5 | Impostos e taxas sobre transações de casas usadas | 97 | 78% |
2. Três formas principais de vender uma casa hipotecada
| Caminho | Processo de operação | tempo necessário | relação custo |
|---|---|---|---|
| Liquidação de fundos auto-arrecadados | 1. Solicite ao banco o reembolso antecipado 2. Lidar com o cancelamento da hipoteca 3. Transações normais | 15-30 dias | 1,2-2% do pagamento total da casa |
| Entrada do comprador | 1. Assine um acordo regulatório 2. Use o adiantamento para pagar o empréstimo 3. Conclua a transferência | 20-45 dias | 0,8-1,5% do pagamento total da casa |
| Nova política de transferência com depósito | 1. Transferência hipotecária interbancária 2. Conclua a transferência simultaneamente 3. Diferença de Liquidação | 7-15 dias | 0,3-0,8% do pagamento total da casa |
3. Explicação detalhada do processo de operação (tomando como exemplo o adiantamento de entrada do comprador mais comum)
1.Avalie o valor da propriedade: Determine o preço de venda razoável por meio de avaliação de agência profissional. Recomenda-se consultar mais de 3 intermediários ao mesmo tempo.
2.Verifique o saldo do empréstimo: Solicite ao banco credor informações sobre o principal restante e preste atenção para confirmar se há alguma penalidade de reembolso antecipado (geralmente 1-2% do principal restante).
3.Assinar um contrato de compra e venda: Esclarecer termos-chave como preço de transação, método de pagamento, responsabilidade por quebra de contrato, etc., e estipular especificamente que o pagamento inicial será usado primeiro para reembolsar o empréstimo.
4.Processo de supervisão de fundos: O comprador deposita o adiantamento em uma conta de garantia de terceiros para reembolsar o empréstimo do vendedor, e o saldo restante é usado como adiantamento.
5.Cancelamento e transferência de hipoteca: Efetuar o registo e cancelamento da hipoteca no prazo de 7 dias úteis após a liquidação do empréstimo e tratar dos procedimentos de transferência de propriedade em simultâneo.
4. Os últimos pontos políticos em 2023
| Nome da política | Tempo de implementação | conteúdo principal |
|---|---|---|
| Transferência com depósito caução | 2023.1.1 | Permite a transferência direta de propriedades para empréstimos pendentes, cobrindo mais de 100 cidades em todo o país |
| benefícios fiscais | 2023.9.1 | As únicas cidades onde a habitação está isenta de IVA durante dois anos foram alargadas para 35 |
| Restrições de vendas relaxadas | 2023.3-dezembro | 20 cidades cancelaram ou reduziram o período de restrição de vendas, e o período mínimo de retenção é de 1 ano. |
5. Três riscos principais com os quais devemos ter cuidado
1.Risco de desconexão de fundos: Quando a entrada do comprador for insuficiente para cobrir o saldo do empréstimo, um plano complementar deverá ser negociado antecipadamente para evitar a interrupção da transação.
2.Risco de disputas de direitos de propriedade: Ao comprar uma casa durante o casamento, é necessário obter um documento autenticado indicando que o cônjuge concorda com a venda para evitar litígios posteriores.
3.risco de custo padrão: Custos abrangentes, como multa por reembolso antecipado + taxa de agência + imposto, podem atingir 3-5% do preço total da casa e precisam ser calculados com precisão.
6. Aconselhamento de especialistas
1. Priorize as transações em cidades que implementaram a política de “transferência com depósito”, o que pode economizar de 20 a 30 dias no tempo de processamento.
2. Para imóveis com saldos de crédito elevados, recomenda-se a utilização de agências de garantia profissionais para supervisão de fundos, com uma taxa de cerca de 0,5%.
3. Fique atento às políticas diferenciadas de cada cidade. Por exemplo, Shenzhen permite “transferência de empréstimos de fundos de previdência com segurança” e Pequim pilota serviços especiais como “transferência de hipotecas interbancárias”.
De acordo com as estatísticas mais recentes, o ciclo médio nacional de transações hipotecárias de habitação no terceiro trimestre de 2023 diminuiu para 42 dias, de 58 dias no mesmo período do ano passado, e o efeito de otimização da política é significativo. Recomenda-se que os vendedores escolham o método de transação mais adequado com base em fatores abrangentes, como saldo do empréstimo, políticas locais e condições de mercado.
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